项目 IRR 与股权 IRR
项目 IRR 项目IRR衡量的是项目整体资产的回报能力（不含融资影响）。反映“项目本身能赚多少”
股权 IRR 是股东投入自有资金的回报能力（含融资杠杆影响）。反映“股东的钱能赚多少”
项目IRR衡量的是项目作为一个独立经营实体的盈利能力。它的计算基于项目全投资自由现金流（FCFF），完全不考虑钱是借来的还是股东自己的。 它的逻辑是：假设项目全部资金都由投资者自有资金投入，不借一分钱，这个项目本身能带来多少年化回报。 项目IRR反映的是项目本身的内生价值和资产安全边际。如果项目IRR高，说明项目本身赚钱能力强，未来产生足够现金流来还本付息的可能性就大，偿债的“安全垫”就厚。
主要用于：
- 判断项目本身是否值得做：项目IRR高于融资成本，说明项目具备利用杠杆的基本条件。
- 横向对比不同项目：剔除融资结构差异后，公平比较不同项目的资产盈利能力。
股权IRR衡量的是股东实际投入自有资金后，能获得的年化回报率。 它的计算基于股权自由现金流（FCFE）——即项目在支付完所有成本、费用、还本付息之后，真正能分配给股东的现金流。
股权IRR反映了融资杠杆对股东回报的放大（或缩小）效应：
- 判当项目IRR > 融资成本：借债的杠杆效应会放大股权IRR，使其高于项目IRR
- 当项目IRR < 融资成本：杠杆会侵蚀股东回报，使股权IRR低于项目IRR
主要用于：
- 投资者判断是否出资：如果股权IRR高于投资者设定的最低门槛收益率（通常8%-15%），投资才是可接受的。
- 评估不同融资方案：不同的融资比例和融资成本会对股权IRR产生不同影响。
- 作为谈判筹码：合资项目中，土地款由谁支付、融资条件如何，都可能使不同股东的股权IRR不同。